V poslední době se na internetových stránkách roztrhnul pytel s nabídkami různých společností, které vám zcela jistě zjistí tržní cenu vaší nemovitosti. Nejčastěji nabízejí odhad kupní ceny bytu.
Problém spočívá v tom, že se musíte proklikat formulářem, abyste se později stáli obětmi jejich telefonátů resp. dotazů spřátelených realitních kanceláří, které vám nedají pokoj a stále dokola vám budou nabízet úspěšný prodej vašeho bytu. Pro případ, že byste se náhodou rozhodli prodávat.
Přesnou tržní cenu vám ale nikdo nesdělí. Je to věc nabídky a poptávky v dané lokalitě. A tam funguje sice hodné známých, ale také neznámých. Věnuji se odhadům nemovitostí v rámci tzv. ceny obvyklé pro dědická řízení. Jeden takový z roku 2024 dávám pro ilustraci níže do placu. Upozorňuji, vás že ceny nemovitostí se neustále proměňují, ale bohužel směrem nahoru. Bohužel … jak pro koho, že? Je rozdíl se cítit v kůži prodávajícího či kupujícího.
Doporučuji si článek načíst a zkusit se podle něho řídit. Ten „N Á V O D“ je prověřený, takových posudků jsem zpracoval za posledních 5 let alespoň ke třicíti.
Vám to bude trvat nepoměrně kratší dobu. Hlavní je vyhledat vhodné srovnávací nemovitosti ! Koefocientem pro úpravu ceny si můžete vyhrát.
———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————
Specifikace nemovitého majetku :
Bytová jednotka č. ………… v budově č.p. 1546, bytový dům, Žižkov, na parcele č. 1563 o výměře 510 m2 zastavěná plocha a nádvoří se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku ve výši id. 5720/122551.
Nemovitosti jsou na adrese Radhošťská 1546/24, Praha 3-Žižkov a jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, v katastrálním území Žižkov, obec Praha, na listech vlastnictví č. 13050 (bytová jednotka) a č. 2256 (bytový dům a pozemek).
Podle údajů z LV jsou nemovitosti doposud ve výlučném vlastnictví …………………., Radhošťská 1546/24, Žižkov, 130 00 Praha 3.
Podklady :
a) výpis z listu vlastnictví č. 13050
b) katastrální mapka
c) část kupní smlouvy z roku 2008
c) sociální sítě
d) místní šetření
Právní stav :
Smlouva kupní ze dne 29.1.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 6.6. 2008. Nemovitosti jsou bez jakýchkoliv omezení věcných práv. Jednotka byla vymezená podle z.č. 72/1994 Sb, o vlastnictví bytů.
Důvod ocenění nemovitosti :
Pro účely dědického řízení.
Poloha nemovitosti, popis :
Žižkov je městská čtvrť a katastrální území Prahy, která se nachází na východ od jejího centra. Žije zde přibližně 60 tis. obyvatel.
V období do roku 1948 se na území Žižkova stavěly domy vysokého technického i architektonického standardu s byty vyšší hygienické kategorie. Zástavba s uceleným charakterem a pravidelnými bloky domů. V níže položených oblastech Žižkova je běžnou součástí uličního prostoru vzrostlá zeleň.
Přestože současná výstavba a rekonstrukce historických domů postupně dodávají Žižkovu lehký rezidenční nádech, pořád je to nekonvenční až rozpustilá lokalita plná kulturního, studentského i bujarého nočního života, s nadstandardně velkým počt
em kaváren, barů, hospůdek, zastrčených dvorků a pavlačových domů. Žižkov je autentická a pro bydlení vyhledávaná lokalita.
Dům č.p. 1546/24 někdy z 20 let minulého století stojí v památkové zóně v Radhošťské ulici, uprostřed zástavby bytových domů s vnitrobloky, mezi Vinohradskou a Ondříčkovou ulici, resp. mezi náměstím Jiřího z Poděbrad a Olšanskými hřbitovy. Poblíž se nachází Žižkovo náměstí.
Jde o zděný bytový dům stojící v bloku, o 6-ti podlažích, s 21 byty. Dům je napojený na veřejné sítě (kanalizace, elektrická a plynová přípojka, odpad, voda) a v minulosti prošel dílčí revitalizací. Stojí na parcele č. 1563 o výměře 510 m2 zastavěná plocha a nádvoří.
Bytová jednotka č. 1546/16 je bytem s dispozicí 1+1 o celkové ploše 57,20 m2 včetně příslušenství. Tvoří ho pokoj 20,21 m2, kuchyň 20,28 m2, koupelna 4,27 m2, WC 0,82 m2, komora 0,84 m2, spíž 0,86 m2 a předsíň 9,92 m2. Umístěný je ve čtvrtém nadzemním podlaží (3.patro). K vlastnictví jednotky dále náleží právo výhradního užívání sklepní kóje.
Byt je v původním stavu bez další modernizace (mimo koupelny) a bez dílčích úprav, které by vylepšily komfort bydlení. Vybavením jednotky je kromě bytového nábytku a zařizovacích předmětů dále kombinovaný sporák, vana, umyvadlo, WC mísa, listovní schránka, kuchyňská linka elektrický bojler a lokální otop elektrické akumulační kamna v počtu 2 ks. Vnitřní zařízení je morálně zastaralé, poplatné standardům před 50-ti lety. Podlahovou krytinu tvoří parketové vlysy, keramická dlažby, linoleum a koberce. Byt vyžaduje další vyšší investice.
Foto nemovitosti:
Posouzení obvyklé ceny, analýza:
Použita je porovnávací metoda, kdy je nemovitost porovnávána s realizovanými prodeji nebo nabízenými tržními prodeji srovnatelných nemovitostí v regionu v nedávném časovém období. Jako srovnávací ekvivalenty byly vybrány byty obdobné velikosti v podobné lokalitě resp. lokalitě, kterou lze pro účely posouzení obvyklé ceny rovněž vzít v potaz. Diference srovnávaných nemovitostí byla dále zohledněna koeficientem prodejnosti obsahujícím silné a
slabé stránky.
Objekt lokalita termín prodejní cena Kč
1) Byt 1+1, 52 m2, 1.NP, DRV Praha 3 22.1. 2024 4,290.000,-
částečně po rekonstrukci Žižkov RK Bydli
82.500,- Kč/m2 Žerotínova Praha
2) Byt 2+kk, 53 m2, balkon, OV Praha 3 22.1. 2024 5,800.000,-
2.NP, otop a ohřev plynem Žižkov RK Horren
109.433,- Kč/m2 Biskupcova Praha
3) Byt 2+kk, 61m2, 2.NP, OV Praha 3 22.2. 2024 6,590.000,-
po rekonstrukci Žižkov RK RE/MAX
108.033,- Kč/m2 Hartigova Search, Praha
4) Byt 2+1, 54 m2, 2.patro, OV Praha 3 23.1. 2024 6,790.000,-
topení WAV plyn, el. bojler Žižkov Duna House
125.740,- Kč/m2 Prokopovo Praha
náměstí
5) Byt 2+kk, 52 m2, 1.patro, OV Praha 3 23.1. 2024 5,690.000,-
částečná rekonstrukce, topení Žížkov A3 Reality
přímotopy Lupáčova Praha
109.423,- Kč/m2
6) Byt 2+1, 66 m2, 1.patro, DRV Praha 3 23.1. 2024 5,000.000,-
k rekonstrukci, topení plynové Žižkov House VIP
WAV, el. bojler U kněžské Praha
75.757,- Kč/m2 louky
B1 B2
B3 B4
B5 B6
Silné a slabé stránky :
Silné stránky :
– žádaná lokalita se značně omezenou možností další výstavby + 10%
Slabé stránky :
– původní stav, zvýšené náklady na adaptaci – 15%
Koeficient pro úpravu ceny 0,95
Výpočet ceny :
Základní cena : průměr cen B č. 1-6 po zaokrouhlení 5,693.000,- Kč
Úprava koeficientem reálné prodejnosti 0,95
Odhad ceny :
Celkovou cenu nemovitostí odhaduji po zaokrouhlení 5, 408.000,- Kč
na tisíce na (94.545,-Kč/m2)
Závěrečná analýza
Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími, a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce, ceny snižují.
V Táboře 23.1. 2024
_____________________________________
Kamil Žárský jednatel realitní kanceláře
Verdalit spol. s r.o
Doložka :
Posudek o ceně obvyklé zpracoval Kamil Žárský, držitel certifikátu číslo 38-1510/2010 ze dne 4.2. 2010 osvědčující absolvování rekvalifikačního čtyř semestrového kurzu oceňování nemovitostí.
Úkon je zapsaný pod ev.č. 01/2024